Y no es una forma de hablar, un reciente estudio estima que en Estados Unidos existe una sobrevaloración de entre 121-237 billones (mil millones) de dólares del precio de viviendas que están en zonas con riesgo de inundación (Gourevitch et al. 2023).
Más de 14.6 millones de propiedades en EEUU están dentro de la zona de probabilidad de inundación del 1% anual (1 evento de media cada 100 años como mínimo). Los daños anuales a las propiedades superan los 32 billones de dólares.
El cambio climático aumentará estas pérdidas. Se estima que el número de propiedades expuestas a inundaciones aumentará un 11% y las pérdidas al menos en un 26% para el 2050 en un escenario de cambio climático RCP 4.5 (si seguimos emitiendo como hasta ahora).
Existe estudios empíricos que han observado un descenso en el precio de un 4.5% para propiedades en la zona de inundabilidad de periodo de retorno de 100 años, sin embargo, otros elevan esta sobrevaloración al 8.5% sin contar los posibles efectos del cambio climático.
Inversores como Dave Burt, al que dio vida en el cine Brad Pitt en la película The Big Short (La Gran Apuesta) y que fueron de los pocos que supieron anticipar el colapso del mercado inmobiliario americano que arrastró a la economía mundial en 2008, estima una corrección del mercado de en torno a 800 billones de dólares del valor de las propiedades en el mejor de los escenarios.
Causas
Existen varias causas de por qué se ignoran estos riesgos.
- Falta de estudios e información que existe en el país. La principal herramienta son los mapas de inundabilidad de FEMA (Agencia Federal para el Manejo de Emergencias) que presentan muchas deficiencias.
La fundación First Street Foundation en su estudio The First National Flood Risk Assessment de 2020 hace un análisis detallado de los riesgos de inundación en todo el país y los compara con los extraídos de los mapas de inundación de FEMA evidenciando una subestimación clara de estos últimos.
Sus estudios arrojan unas cifras de propiedades afectadas por riesgos de inundación que llegan a la impresionante cifra 15.4% de los inmuebles del país sin ni siquiera contar con los posibles efectos del cambio climático.
Esto quiere decir que, en un periodo de 30 años todas las propiedades en riesgo casi seguro se inundarán (varias veces) y el 26% de las que se encuentran en riesgo substancial lo hará por lo menos una vez.
- Diferencia entre las leyes estatales en la obligación a los vendedores de comunicar que esa propiedad está en alguna de las zonas de riesgo de inundación. En algunos estados si existe esta obligación y en otros no.
Estos dos factores hacen que muchos propietarios no sepan que la vivienda que quieren comprar está dentro de una zona de riesgo, por lo tanto, no pueden tener en cuenta esta variable en su decisión y como consecuencia no afecta al precio.
- Los subsidios a las primas del Programa Nacional de Seguros de Inundaciones (NFIP).
- Los prestadores de hipotecas que se consideran “agnósticos del cambio climático” y no incluyen estos posibles efectos en la valoración de las propiedades.
Estos factores transfirieren los costes relacionados al riesgo de inundaciones fuera de los propietarios, distorsionando el valor real.
Pinchando la burbuja
Recientemente se han empezado a cambiar el cálculo de las primas del NFIP con una nueva metodología que se aplica a cada propiedad de manera individual y cada vez son más los prestadores de hipotecas que se protegen de los riesgos asociados a las inundaciones.
En 2021 se aprobó una inversión extra de 600 millones de dólares para mejorar los mapas de inundabilidad de FEMA dentro del Infrastructure Investment and Jobs Act que incluirá en las zonas de riesgo muchas propiedades.
Además, existen iniciativas como la aplicación de la First Street Foundation, integrada en algunas de las mayores webs inmobiliarias de los estados unidos, que con una dirección postal te dice los riesgos que enfrenta ese inmueble, y no solo de inundación, sino de incendio, olas de calor y fuertes vientos.
Veremos cómo evoluciona el ajuste previsto de los precios y esperemos que los mecanismos hagan que la burbuja se desinfle poco a poco y que no estalle.
Esto no es único de EEUU y es uno de los aspectos a tener en cuenta en la evaluación de los riesgos asociados con el agua de cualquier activo inmobiliario.
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